Самовольные строения: учёт, легализация и снос — что изменилось в 2026 году

Переходные правила закона о правовом статусе самовольных строений позволяют по отдельным объектам, по которым пропущен прежний срок, подать сведения и документы в Комитет кадастра до 31 декабря 2026 года.

Если участок находится в частной собственности, строение должно быть отражено на ортофотопланах 2021 года или на фотографиях того же периода. Для государственной или общинной земли это условие не применяется в том же виде, но остальные требования закона сохраняются.

• Для многоквартирных или разделённых зданий нужны фотографии, показывающие все стороны и этажи, заключение квалифицированного специалиста и письменное заявление собственника о времени строительства.
• Пакет подаётся по процедуре учёта, установленной Правительством.
• Крайний срок подачи по этому переходному механизму — 31 декабря 2026 года.

Обычно процедура начинается с обращения к квалифицированному специалисту по обмерам:

1. 01проводятся обмеры участка и строения, формируется пакет документов;
2. 02прилагаются от 4 до 6 цветных фотографий, чётко показывающих все стороны и этажи;
3. 03пакет согласовывается и подписывается;
4. 04специалист загружает данные в онлайн-офис обмеров;
5. 05по механизму 3.1 формируется код обмеров, после чего Кадастр рассматривает пакет, подтверждает его или отказывает и направляет уведомление.

Код обмеров или внесение сведений в Кадастр означает, что данные об объекте представлены и рассмотрены. Это ещё не регистрация права собственности и не легализация. Для легализации требуется отдельное решение и выполнение всех условий закона.

До легализации продолжать строительство незавершённого самовольного объекта нельзя, кроме специального случая, прямо предусмотренного новым механизмом закона.

Изменения по закону ՀՕ-331-Ն позволяют учитывать полностью самовольные строения на частной земле, в том числе возведённые после прежних сроков, и представлять их в Министерство территориального управления и инфраструктур для включения в перечень Правительства. Подать материалы можно до 30 декабря 2027 года.

Этот путь не означает автоматическую легализацию. Объект может быть легализован только после включения в утверждённый перечень Правительства и по установленной процедуре. Перечень должен быть сформирован до 20 февраля 2028 года.

• код обмеров;
• положительное техническое заключение лицензированной организации о состоянии конструкции, надёжности и прочности несущих элементов, сейсмической безопасности и безопасной эксплуатации;
• положительное заключение органа надзора в сфере градостроительства, технической и пожарной безопасности;
• предварительная письменная оценка компетентного органа по легализации об отсутствии существенных градостроительных нарушений, нарушения прав третьих лиц, государства или общины и оснований для отказа.

Согласно изменениям в статье 188 Гражданского кодекса, внесённым законом ՀՕ-405-Ն, не легализованные самовольные здания и пристройки на частной земле (кроме имущества общей долевой собственности) могут подлежать сносу или демонтажу. Собственник за свой счёт восстанавливает участок, если глава общины или уполномоченное должностное лицо направляет письменное требование.

Срок в требовании обычно составляет один месяц с момента получения, если не установлен более длительный срок. Для государственной или общинной земли и имущества общей долевой собственности решение принимает компетентный орган.

1. 01Уточнить вид собственности на землю и примерное время строительства.
2. 02Если объект виден на материалах 2021 года, подготовить пакет и подать его до 31 декабря 2026 года.
3. 03Если объект построен позже на частной земле, проверить требования нового специального механизма и следить за актами Правительства. Публикация проекта на e-draft ещё не делает его действующим правилом.
4. 04Если строение не завершено, не продолжать работы до выяснения правового статуса.
5. 05При получении письменного требования о сносе без промедления проверить его основания у специалиста.